一边是进展缓慢的“三旧改造”项目推进，一边是今年12月份将结束的“政策红利”，珠海城市更新正进入“攻坚”阶段。

尽管珠海的土地开发强度在珠三角地区并不大，但在日益趋紧的土地政策下，东部城区（主要是香洲区、唐家湾）如何利用“三旧改造”政策向存量土地要空间，从而推动城市更新工作，是一个全新的课题。

在7月份举行的市委理论学习务虚会上，珠海提出，要建设与欧洲先进国家媲美的宜居环境，其中一个工作就是要加大城市更新的力度。

但是，作为城市更新的一种方式，珠海的“三旧改造”工作目前进度并不理想。

据香洲区3月份的调研发现，全区上报的42个拆除重建项目，只有3个改造项目全部完成报建手续，已经开始动工建设，但其余36个项目均在报批当中。

而根据广东省的相关政策，“三旧改造”相关政策将于今年12月到期。在仅剩下的4个月内，围绕建设与欧美先进国家相媲美的宜居环境，城市更新如何提速，成为摆在珠海面前的迫切命题。

“三旧改造”项目审批进度缓慢

“三旧改造”是城市更新的一种方式。事实上，早在2000年，珠海就启动了以“城中村”改造为核心的城市改造工作。大规模的“三旧改造”则始于2009年，在这一年，广东省政府出台《关于推进“三旧改造”促进节约集约用地的若干意见》。次年，珠海的中心城区——香洲区“三旧改造”工程正式启动。然而两年过去了，其进展并不乐观。

在今年3月份，市第七次党代会香洲区代表团对该区“三旧改造”工作情况进行调研发现，全区上报的42个拆除重建项目，只有3个改造项目全部完成报建手续，已经开始动工建设；3个改造项目正在开展报建，即将动工建设，其余36个项目均在报批当中。

准备项目较多，却迟迟落不了地，为何批复进展如此缓慢？

尽管市城市更新办并未向记者透露“三旧改造”工作的最新进展及项目批复缓慢的原因，但据今年3月29日香洲区投资促进局局长杨宏与网友进行交流时表示，部门间沟通不顺畅是“三旧改造”进展缓慢原因之一。

“每一个环节都包含着市、区多个部门的共同参与，会出现沟通不顺畅、偶有延误的现象，目前香洲‘三旧改造’的推进还是比较缓慢。”杨宏说。

据了解，为了推进城市更新工作，珠海新城立了城市更新办公室，接替原来的市三旧办，统筹统揽“三旧改造”和城市更新的工作。

这让市民有了更多的期待。“政府有这样的想法是好的，如果新增的机构还是按照原来的工作模式办事，没有提高行政审批效率，那么这次调整的意义并不大。”网友“风雨成林”称。

“政策红利”消失或拖累城市更新

今年5月，中共中央政治局委员、省委书记汪洋在珠海调研时提出珠海“在宜居环境建设上要能与欧美先进国家相媲美”。随后，珠海邀请国内外顶级规划专家为珠海宜居环境建设建言献策，并对今后的工作有了初步的框架。其中，城市更新是宜居环境建设的主要内容之一。

作为城市更新的重要方式，“三旧改造”项目的推进对珠海城市更新意义重大。但这一“政策红利”将于今年12月份到期，给珠海的城市更新带来新的考验。

据了解，2009年广东省与国土资源部合作，率先以省部合作的方式在开展节约集约用地试点示范省工作，并给出了包括简化补办征收手续、允许按现状完善历史用地手续、允许采用协议出让供地等六项优惠，为全省的城市更新工作注入了动力。其中“三旧改造”核心优惠政策——完善历史用地手续工作政策，有效期为3年，将于今年到期。

“没有省的相关配套优惠，‘三旧改造’工作能否延续很难说。”广州市社科院高级研究员彭澎说。网友“风雨成林”担忧，省的优惠政策断层后，珠海的“三旧改造”推进将更加艰难，烂尾楼的现象或再度出现。

对此，专家们建议，政府应提高行政效率，在规划建审、开发容积率、拆迁补偿成本等问题做好引导和给予政策优惠，以此加快“三旧改造”的步伐，否则“政策红利”消失后，一些工作很难开展。

广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为，政府要通盘考虑整个城市的规划，针对不同项目给予不同的政策优惠，分步骤地推动“三旧改造”工作。

城市更新置换土地应用于

建设产业发展载体

尽管珠海“三旧改造”的任务繁重，也面临着政策红利消失的考验，但在实际的城市更新工作中，政府不能急于求成，而是要把握一定的开发原则。专家们认为，珠海城市更新所置换的土地应该更多用于建设产业发展的载体，为高端服务业腾出空间。城市更新要因地制宜，针对不同的项目采取不同的措施，保留带有城市烙印的旧建筑。

产业定位▶▶为高端服务业腾空间

城市更新并不是老话题，珠海近年来的工作也取得一些成绩。但是，一个不可否认的现象是，珠海通过“三旧改造”整理出来的土地，有不少都是用于开发房地产，用于发展科技型企业、生产性服务业等产业的载体并不多。而在专家们看来，随着珠海对发展高端服务业的重视，未来的城市更新腾出来的土地空间应该更多地用于建设产业发展载体，而不仅仅是住宅开发。

北京师范大学珠海分校社会学系主任范时杰认为，珠海主城区经过三十年的较高强度的开发，土地增量空间消失，未来主城区发展的土地资源和空间资源更多的是依托存量，这就需要从产业结构和区域发展定位的高度思考存量开发。“从现有发展格局和空间来说，城区需要通过高端服务业来实现自身的价值和功能，

广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明也认同此观点。他认为，城市的更新要对接产业转型升级的需要，“如果在此次城市更新中，珠海选择了较为低端的产业，在不久的将来也会面临着新一轮的产业转型，这也会造成土地资源的浪费，进而影响城市的全面发展。”

值得关注的是，高端服务业需要依托当地较强的经济实力以及对周边较大的辐射影响力，但人口总量不多、经济总量不大的珠海对这些产业是否有承载力？对此，范时杰认为，服务业要有基础和依托，必须要服务实体经济，否则服务业就是一个空壳。“珠海如果要发展服务业，首先要大力发展现代实体经济产业，特别是‘三高一特’的产业，这样才能支撑起珠海服务业发展，才能形成对实体经济配套的现代服务业。”范时杰称。

开发原则▶▶因地制宜与城市总体规划协调

广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，城市更新不能简单地理解为“旧城”改为“新城”。在城市更新中，政府要因地制宜，项目的开发要与整个城市的规划协调。一些旧工厂可改成文化创意产业园，进行低密度的开发；而一些城中村可进行较高密度的住宅开发。

“城中村的改造，要遵循一村一策的原则，根据每个村落不同的情况采用不同的办法。”彭澎称。比如，广州猎德村和林和村的城中村改造对珠海具有启发的意义。猎德村改造通过公开出让部分商业地块融资的方式，让开发商出资参与城中村建设。而林和村走自主改造协议出让模式，拿出部分地块与开发商合作，自持的30%股份成为未来村民分红的来源。

其实，珠海对主城区城市更新早有想法。按照2011年《香洲主城区“三旧”改造控制性详细规划（一期）》的规定，其中香洲片区将以打造城市文化艺术中心为核心；新香洲片区的改造方向主要为文化设施和教育设施，吉大片区以打造城市旅游服务中心为核心；而拱北片区将结合居住区建设，完善居住区公共服务设施，以打造城市商业中心为核心，着眼于提升片区功能，改造方向以商贸、办公、酒店为主。

在专家们看来，这样的详细规划有利于完善东部城区的城市功能，克服主城区在公共服务设施发展的不足。“城市更新要从大处着手，细节处入手，一方面要与总的城市规划相协调，另一方面要从市政配套、公共设施等方面综合考虑。”珠海一所高校的教授称。

文化保护▶▶并非所有旧建筑都要抛弃

事实上，在“三旧改造”中，会存在一个误区，就是以为所有旧建筑、旧村居都要拆除。在专家们看来，珠海的城市更新要避免这个弊端。

“西方知名城市都是历史悠久的城市，绝大部分建筑甚至已经有三四百年的历史，却让人感觉到城市的品味和纯正。”范时杰称，城市更新容易让人陷入“更新”的误区，认为旧的建筑、文化古迹都要抛弃，结果造成城市建设的千篇一律。

马向明也持同样的观点，他认为，东部城区见证着珠海城市的发展，一些带有城市烙印、反映城市年龄的建筑应该得以保存。“政府不仅要注重建筑的外墙装饰整修，还要从内部经营、文化内涵等多方面着手保护。这些建筑消失了，特区前三十年的历史也都没了。”马向明称。

在马向明看来，“三旧改造”并非越快越好，而是要因项目而异，根据当地的市场需求从容建设，统筹东西部的发展。“过多的旧项目改造成城市综合体，也会带来市场消化问题，甚至导致烂尾楼的出现。”