珠海物业费该不该涨？ 促良性发展物管业界有话说

来源：八闽商会 | 发布时间：2012/7/19 | 浏览量：488

     提起物业管理费，相信不少业主都有这样一个心理，就是花钱越少越好，但服务却要越多越好。近日，因物价持续上涨、成本拉升，珠海不少楼盘都在酝酿物管费升价。在新经济环境下，究竟物业管理费该不该上调，成为珠海市民的一大关注热点。

 

　　研讨会上，协会相关负责人表示，目前珠海部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的，许多小区的物业管理费基本是数年甚至是十年未涨，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。

 

　　由于物业管理消费作为一种集体消费的理念还未成熟，相关的市场化机制尚未建立。因此当前物业管理一直实行政府指导价。珠海市的老旧小区物业一直按照政府指导价进行收费，新楼盘则采用市场调节价。但当前的政府指导价已经实施了11年。随着物价、工资等的不断增长，当前的指导价已无法负担物业管理企业正常的运转，使得整体物业管理服务质量下降，并造成恶性循环。在这种情况下，老旧小区受到的冲击无疑最大。由于无法维持高品质的物业管理，老旧小区的物业环境遭到破坏，物业贬值;而高端小区由于实行市场调节价收费较高，且物业公司往往是开发商的子公司，为打造品牌对物业进行补贴，从而维持高标准，然而这种补贴也并非长久之计。

 

　　相关负责人呼吁，为使物管行业良性发展，经过论证，征求民意，适当提高政府指导价，而在一些高档楼盘推广使用酬金制，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。

 

　　观念更新

 

　　沟通互信是关键

 

　　物业管理协会秘书长周赛群指出，目前很多业主依旧把物业管理消费看成一种政府或开发商福利行为，认为政府和开发商有责任承担小区的物业管理工作。“很多消费者对个性化的消费——比如房屋装修花十几二十万，他不会心疼。但维修楼道却会让他不情愿。因为他觉得这个楼道不是他的财产，不应该他花钱。”周赛群说。

 

　　但他认为，这种观念是错误的，当个人拥有房屋的私有财产，他就必须独立承担其修缮、环境维护等各种管理上的费用。政府不可能把纳税人的钱投入到私人的财产中去，而企业作为一个要追求利润的经营实体，也不可能为房屋所有者免费服务。业主需要更新观念，而物管公司也要学会与业主进行沟通取得业主信任，业主和物业双方达成互信。

 

　　他还指出，业主与物业的矛盾在日常中逐渐积累是导致沟通难的一个主要原因，平时注重沟通协调，及时处理矛盾，有利于互信的建立，也有利于问题的逐步解决。

 

　　无奈降管理标准

 

　　部分公司为形象亏本经营

 

　　在市场机制不成熟，相关的法律法规却相对滞后的情况下，政府的行政管理就必须发挥相应的指导作用。然而，在物业管理消费观念未成熟，市场机制未形成的情况下，政府指导价具有重要意义，然而珠海的政府指导价却11年没有进行调整。

 

　　据了解，企业必须执行“双过半”原则才能提价。按省物业管理条例，应经过专有部门占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意。但对于集体消费理念不成熟，对成本核算没有概念的业主来说，通过这样的方式提价难度颇大。这使得珠海整体的物业服务水平不仅没有提高，反而不断下降。

 

　　“珠海在早起开始实行物业管理的时候，服务标准是非常高的。但随着政府指导价一直保持不变，成本逐年上升，迫不得已物业管理标准就逐年下降。”周赛群说。

 

　　他还指出，广州的政府指导价是两年调整一次，因为随着经济的发展，物价指数，人工成本等各项经济指标是持续上升的。十年前一个保安的工资差不多600块，但现在2000块是请不到一个保安的。在这种情况下，政府指导价也应做相应的调整，才能缓解成本不断上涨的压力。

 

　　然而，在物业管理政府指导价11年未作调整的情况下，企业只好通过降低服务标准，削减人工成本以维持运营。这就导致物业管理品质下降，小区物业和环境遭到破坏。“刚才说过了，物业管理这个行业不像其他商业领域的行业，有自我调价的能力。物业管理行业实行政府指导价，且面对的是集体消费者。而这种消费还不够成熟。因此这个行业的法律法规，实际上是在培养和扶持这种观念以及各种机制的成熟。”周赛群说。“在这种完善的过程中，出现这些现象(业主对提价不理解等)，都是非常正常的。”随着私有物业的扩大和增加，物业管理行业的不断普及，市场机制是会不断完善的，但整个过程也是很漫长的。

 

　　周赛群指出，就目前市场情况看，珠海市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物管公司经营成本直线上升，经营压力吃紧。这方面尽管目前仍未有准确的统计数据，但估计有约一半以上的物业公司是勉强维持。一些发展商下属住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司，绝大部分是亏本的。特别是一些小区规模在500户以下，或者绿化面积在35%以上的大型社区，或者电梯楼收费在1.2元/平方米/月以下，还有一些一些按政府指导价三级以下标准收费的无电梯老项目，其物业管理公司目前基本是亏本经营。

 

　　服务品质下降导致物业贬值 老旧小区范围在无奈扩大

 

　　相关负责人还指出，由于政府指导价11年未作调整，因此不少小区其实都在低利润、甚至亏损运营。这就造成了低价竞争、服务品质下降、物业贬值的恶性循环。而这对于老旧小区的冲击最大。因为老旧小区不像新小区那般，有物业公司是开发商的子公司，并可以实行市场调节价。

 

 

　　在这种情况下，实行政府指导价的小区便取代了原先的福利房、房改房而成为住房商品化时代的老旧小区。

 

　　低利润运营导致服务品质下降

 

　　由于政府指导价11年保持不变，珠海物业管理企业利润被不断压缩。“物业管理行业刚出现的时候，这个行业规范的利润空间大概是8%-15%。但目前珠海的企业中，有1%的利润就已经偷着乐，极少数能够达到2%、3%。做得好的可能有5%。”周赛群说。

 

　　在这种情况下，物业管理企业只好通过降低服务品质、削减人员等方式降低成本。因为物业管理毕竟是一个劳动力密集型产业，人工成本几乎占了企业整体成本的60%以上。另外，劳动力密集型产业又不可能像高科技产业一样，通过科技创新等方面的手段降低成本。

 

　　在利润微薄甚至亏损不断发生的情况下，当前很多老旧小区发生旧的物业管理企业不断退出，新的又不断进来的情况。但这种不断交替的现象对业主有百害而无一益。一方面设施设备档案的延续性失去了;另一方面让低价竞争得胜的企业进入也是一种恶性循环，本来管得好的由于成本太高亏损了管不下去，通过降低服务品质以低价进入的企业却一直从事管理工作。“低价进入的企业能够维持管理，他的服务品质肯定是非常低的，也许减少了很多服务程序、人员配置。”周赛群说。

 

　　恶性循环致老旧小区队伍扩大

 

　　在这种情况下，老旧小区的定义也发生着改变。“原先老旧小区的定义，是计划经济时代由居委会管的福利房、房改房等等。但在当前，老旧小区可以说指的是实行政府指导价的小区。”物业管理协会副会长顾家福说。

 

　　他认为，住房作为一种耐用性的产品，本身不可能十年就出现就旧的情况。之所以会出现这种情况，在于这些住房的物业管理品质较差，物业环境遭到严重的破坏，因此便被划到老旧小区的范围。

 

　　而服务品质下降最终导致的就是物业的贬值，对此损失最大的是业主。“小区物业管理的好坏，在二手楼市场的楼价差距可以高达50%”周赛群说，“由于物业管理不好，很多设施设备被破坏。很多业主就不在小区里住了，把房屋出租。而随着出租越来越多，小区的治安、环境等就越来越差。这就进一步遭到贬值，造成一种恶性循环。”

 

　　顾家福还指出，目前的政府指导价即使在11年前的标准也是比当时的市场价偏低的。2001年1月27日，珠海市政府第28号令规定“多层住宅的物管费收取指导价格为0.35-0.55元/平方米/月，电梯住宅的物管费指导价格为0.75-1.2元/平方米/月。现在仍执行这个标准对于老旧小区无疑冲击最大。因为新的高端楼盘物业一般都实行市场调节价，且物业公司是开发商的子公司。开发商为了维护小区的品牌形象，往往会进行补贴。而实行政府指导价的老旧小区每个月收到的物业管理费都非常低。“我管理的一个小区，一个月只收到7000多块钱的物业管理费，这基本只够发两三个人的工资，然后这个小区还要实行保安三班制，总共有二十多个人员在服务这个小区。在这种情况下，想要不亏损又高标准地服务是极其困难的。”

 

　　需多措并举促物管行业良性发展

 

　　6月底，珠海华景花园等四个小区突然接到公告，物业管理费将从7月1日起上调，最高涨幅近80%，后因业主意见不一致而暂时搁置。作为珠海物业管理标杆之一的华发物管对老小区大面积涨价事件，引发社会普遍关注。其实，这个事件并非孤例，在人工成本大幅攀升的情况下，近年来物管因管理费与小区业主之间的拉锯战屡屡见诸报端，从去年下半年新加坡花园二三期物业公司与业主大打出手不欢而散，到诚丰物业大年三十不辞而别，接着是翠景豪景花园瞬间易手，再到南厦丰泽园无人接管，发生在珠海老旧小区的一连串物业“撤场事件”引发广泛关注，就在近日，因管理人工成本等日常开支大幅增加，为名街花园小区服务了11年的物业公司准备在8月1日退出小区管理。

 

　　涨价行为导致了业主的不满，也引发了业内对于珠海物业管理体系存在的种种问题的思考。就此，珠海市物业协会主要负责人召开了关于物业管理收费的研讨会。研讨会上，协会各负责人大吐苦水，然而在众多物管企业要求提高政府指导价的背后，却也折射出老旧小区物业管理艰难，以及业主委员会不成熟等问题。需多措并举解决复杂矛盾。

 

　　不愿降低管理标准 部分高端小区物业亏损运营

 

　　目前，珠海新进的高端盘的物业大多实行市场调节价，且物业均是品牌开发商的子公司。而很多实行政府指导价的新盘为了维护品牌形象，一直维持着高品质的物业管理，而这造成这些物业公司一直在亏损运营。

 

　　市场调节价大幅超政府指导价

 

　　珠海市物业管理行业协会会长贺俊泉表示，由于高端小区的业主对生活品质的要求较高，因此高端小区不可能像老旧小区一样，以降低成本的方式进行运营。“华发新城里面的住户来自36个国家。因此管理这样小区的人素质也要相应跟上，这样人工成本肯定不会低。”贺俊泉说。

 

　　事实上，在2009年时，某媒体就珠海84个高端小区的物业管理费进行调查。结果显示，有70个楼盘物业管理费超过现行政府指导价最高1.2元/平方米·月的标准，占调查总量的83.33%。别墅市场出现了5.8元/平方米·月的高价，而洋房的最高物业管理费是位于吉大的一个海景豪宅项目，高达5元/平方米·月，是指导价上限的4倍以上。

 

　　周赛群认为，新楼盘的市场调节价在一定程度上也说明了购房业主有这种需求，所以他才能够接受这个价格。

 

　　不可提价则亏损运营

 

　　但之前一直实行政府指导价却无法调价的小区，为了维持高品质的物业管理则不得不亏损运营。

 

　　贺俊泉透露，在现今的政府指导价出台之前，九洲花园2001年时的物业收费标准为多层1元/平方米，高层1.8元/平方米。但当政府指导价出台后，物业收费标准就调为多层0.58元/平方米，高层1.2元/平方米。收费标准一下子降低了将近50%。“2001年时珠海还没有华发新城、华发世纪城，九洲花园、华景花园可以说是珠海最高端的住宅。”贺俊泉说，“由于住这样小区的业主都较为高端，对服务品质要求较高。华发不可能通过降低服务标准、裁员来维持运营。因此只好贴钱维持高品质的物业管理。”

 

　　业主：物业费涨价不能一纸通知了事

 

　　面对物业企业的亏损现状，各小区业主有不同的看法。近日，记者走访了部分珠海物业费上涨的小区，业主们对于物业费上涨所持的态度大同小异，不交或非自愿交物业费的原因却各不相同。

 

　　物业费水涨船高

 

　　服务原地踏步

 

　　“小区物业费去年底开始涨价，但是服务质量却没有涨上去。”陈小姐告诉记者，2011年，小区贴出通告，告知业主尽快缴纳物业费，物业费调整后，她家的物业费涨了100多元。“小区按照3级的服务标准进行服务，没涨价之前就是这样，涨价了总该让我们看到多花的钱起到啥效果了吧?”陈小姐认为，物业费上调了，可物业服务还是“原地踏步”，她觉得钱花得有些冤枉。

 

　　物业费说涨就涨

 

　　业主不知情

 

　　按照政策，物业价格变更，需要物业公司和业主委员会，根据确定的服务项目和等级标准，按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过(或大多数业主同意)确定。但是成立业主委员会的小区只占整个小区总数的不到一半，有效的业主委员会则更少。

 

　　刘先生说，他们所住小区物业费，物业公司贴出涨价通知，告知业主物业费上调0.5元/平方米。“物业费用按照几级标准收取，物业根本没有和业主们协商，只是一纸通知了事。”刘先生提及此事甚是无奈。

 

　　“业主和物业是平等的买卖双方，可为啥物业费涨了，没人征询过我们的意见啊?”不少业主反映，小区内电梯时常发生事故，业主安全无法得到保障，去年年末还发生了业主车辆被砸，车内物品被盗的事件，让业主们更加气愤，不愿交费。

 

　　“社区那么多停车位被物业公司出租，租金都用到哪里去了?楼梯间内的灯箱广告、社区会所出租的房间，这些收益又到哪里去了?物业公司应当把收支情况晒一晒，把提升物业服务的好处给业主说一说，双方达成一致后再上调物业费。”刘先生说。

 

　　物业账目不透明

 

　　业主交钱“打水漂”

 

　　“物业服务都包括什么?物业账目为何不公开透明?交了物业费服务不好咋办?”在采访过程中，记者发现许多小区的业主都心存这样的疑虑。

 

　　李先生，曾是主动到物业管理处缴纳物业费的典范。“前几年的物业费我都按时交了，就今年的没交。我觉得物业今年的服务不到位，绿化和清洁都越来越差。收的钱都花哪了?”李先生认为，物业公司重收费，轻管理，物业费对业主来说是笔糊涂账，业主们不清楚自己交的钱都花在了什么地方。

 

　　“不仅如此，物业费交和不交一个样。绝大部分住户每年按时交物业费，但也有住户从来不交物业费。长此以往，越来越多的人开始抵制缴纳物业费，欠费人群逐年递增，物业服务每况愈下，形成了恶性循环。”李先生觉得不公平。

 

　　有法律界人士表示，物业费实行的是政府指导价，一般来说，业主在入住小区之初，都曾与物业公司签订有服务合同，对物业费收取标准有明确规定。在没有征得三分之二以上业主同意，对服务合同相关条款进行更改之前，物业公司无权单方面上调物业收费标准。现实中，社区应尽快成立业主委员会，代表业主与物业公司协商维权。

 

　　编后

 

　　小区物业费涨不涨价互信说了算

 

　　物业公司只有保持不亏或略有盈余，才能保证服务质量，亏损了，当然要想办法做到收支平衡，因此，提出提高物业费收费标准的想法似乎并无不妥。不过，这一看似无可厚非的想法，却遭到了不少业主的反对。原因何在?

 

　　这几年物价上涨幅度之大，相信所有市民都感同身受。不可否认，有些物业公司的服务确实不怎样，业主有点情绪也可以理解。但在市场经济早已深入人心的今天，如果物业公司真的不堪承受成本上涨，提高物业费收费标准，相信绝大多数业主会理解。

 

　　因此，问题的关键，不在物业，更不在业主，而在于两者之间缺乏互信。正因为互信缺失，所以物业公司一提涨价，业主只能本能地表示反对。

 

　　建立互信的首要前提，是要畅通双方的沟通渠道，消除双方之间存在的信息不对称状态。这方面，物业首先要有所作为。当然，政府有关部门的作用也不可或缺。

 

　　如此，消除了信息不对称之后，物业公司若再提涨价，反对的声音恐怕会少很多，而理解的声音则会更加响亮。说白了，物业费涨价谁说了算?既不是物业，也不是业主，而是双方在良好沟通基础上建立的互信说了算。

 

　　这里的物业费为啥能轧平?

 

　　居民评价物业公司好不好，通常有两个指标：一是物业公司有没有乱花业主的钱;二是物业公司有没有把小区管好。要在这两个指标上取得平衡，考验的是物业公司如何“少花钱多办事、办好事”。

 

　　物业公司怎么能够保本甚至盈利?降低服务水平行不通，提高物业费标准也很难，办法之一增加小区的公共收益，包括停车费、广告费、便民的有偿服务等等。上海某项目物管通过合理规划，车位增加200多个后，按每月150元的停车费计算，小区每月公共收入就能增加3万元，根据合同双方三七开，企业减亏，业主增收，真正实现了双赢;通过盘活资源，增加了广告、场地租用等收入;通过送水服务、充电服务、为客户更换高级别安全锁芯等、代管空置房屋等，进一步拓展了衍生增值服务。去年一年，物业就为小区带来近50万元的公共收益。

 

　　公共收益增加了，就能补物业费之不足。物业公司想“修修补补”甚至“大改大动”，就有了可能。小区利用公共收益，先后增设了电子脉冲电网和门禁系统、改造了小区监控系统;冬季时，每个单元门又安上了把手套……大大小小的变化，让小区居民觉得物业公司把小区管得更好了。

 

　　小区管理好，公共收益就多，反之亦然。当然，提高物业管理水平的同时，账要轧平，关键在于开源又节流。比如，为了保证小区电梯顶部的机房正常运转，大多配有24小时运转的空调。物业监测发现，如果为空调安装一个定时器，就既可保证电梯安全，又能节能降耗。安装一个定时器200元钱，2个月省下的电费就能收回成本;再比如，小区公共场所的照明，通过红外线感应、声控、触摸等改造，并把部分灯泡换成节能灯或LED灯，也能够逐步回本。陶敏说：“虽然这些改造都是公司出的钱，但收回成本后，省的还是物业公司自己的钱，从长远看也是业主的钱。”

 

　　取之于民、用之于民的理念，进一步拉近了物业与小区居民的关系，最终形成“相处甚欢”的良性循环。