相对于房屋质量、物业管理、环境设施等配套质量“缩水”问题而言，房屋土地使用年限的“缩水”问题更像是购房者在看楼时的一个关注盲点。笔者调查发现，就中山市而言，发现房屋土地使用年限“缩水”绝大多数是在购房后意识到的，而这也往往也成为维权的难点所在。

据了解，因前期囤地、土地性质变更等原因造成的新购楼土地使用年限“缩水”现象在房地产市场并不鲜见，但往往成为购房前消费者考量的一个盲点。笔者在中山市国土资源局在线咨询栏中发现，自2006年7月份以来，有关“土地使用年限”的问题反映和咨询案例达110条，其中，大部分都是有关开发商所透露的剩余房屋土地使用年限与土地证使用年限不一致的问题。

事实上，因为土地使用年限信息滞后而造成的买卖双方纠纷并不鲜见。仅上月下旬，便有4处楼盘房屋土地使用年限“严重缩水”的消息先后传出，涉及镇区包括板芙、西区、港口及三乡镇。

“2012年5月中旬，我在中山市港口镇大信芊翠家园认购了一套商品房，并交纳了1万元定金。待双方准备签正式合同并交付首期时，赫然发现合同上商品房的实际使用年限为51年，产权无端缩水19年。”在中山市国土资源在线咨询平台，名为“邱俊”的市民透露，今年5月份，在其与开发商签订购房合同时，发现土地使用年限仅剩51年，且和他有类似遭遇的“不止一人”，他表示“这件事让我感觉买了过期食品，只能怪自己眼没擦亮去看保质期”。

无独有偶，板芙镇银华花园、西区碧翠华庭三期等楼盘的业主也先后向笔者反映了这一土地使用年限无端“缩水”问题，此前购楼时所获悉的房屋土地使用期限信息与土地证并不一致，或购楼之时对房屋土地使用情况一无所知。

而这些，只是有关房屋土地使用年限纠纷案例中的冰山一角。笔者在中山市国土资源局在线咨询栏中发现，有关“土地使用年限”的问题反映和咨询案例达110条，其中，大部分都是有关开发商所透露的剩余房屋土地使用年限与土地证使用年限不一致而引发的质疑与投诉。土地使用期限信息在楼市中的普遍性“缺席”，使得使用年限纠纷成为目前购房纠纷的重灾区。

他山之石：

相对于中山市针对普通市民个人式开放、且需要开发商介绍证明前往国土资源局办证大厅查询土地使用期限的做法不同，广州购房者仅需要从“阳光家缘”网这一房地产权威信息发布网站上便可查询到包括房屋销售情况、预售证、国土证、施工许可证、规划许可证、项目进度等在内的详细信息。

“什么预售证、国土证、施工许可、规划许可等等，都可以一目了然，这样就很方便有买房打算的市民，管他开发商有没有主动透露，或者有没有说谎，回来一查就知道了。”有业内人士指出，若可以购房前得知楼盘信息，不仅能给购房者规避更多的购房风险，同时也可以给开发商省去不少纠纷及麻烦。“但问题是，中山能把这样的网站搞起来吗？我们希望可以尽快开通，给老百姓提供更多的便利，不要为一个数字跟开发商周旋那么就。”银华花园业主李先生如是说。

个案

1

银华花园土地使用年限“缩水”13年

开发商被疑“隐瞒”土地年限，业主欲退房则需损失定金

直到近日从国内两大网站的乐居论坛中看到“银华花园土地使用年限缩水13年”的帖子，刘晓琴才知道自己和未婚夫在一年前买的房子居然无端被蒸发掉了13年的土地使用年限。

事实上，银华花园的土地使用期限到2068年止，这个信息在其于2011年签订的购房合同上便有注明，但刘晓琴和未婚夫与其他大部分业主一样，并没有留意到这组数字。同大部分购房者一样，一手楼似乎毫无争议地意味着70年的土地使用期限，“最多也就不差个三五年”。

而他们的邻居，银华花园22栋的业主车先生，则在签订合同之时便发现了这一状况，但为时已晚。“当时我提出退房，但是开发商说这是由于我自己单方面造成的交易终止，如果要退房，就要扣押之前的押金。”无奈之下，陈先生只好选择继续交易。

据陈先生透露，当时提出退房要求的并不止他一人，但都被告知退房需交出上万元的定金为前提。“按照开发商的说法，我们没有问，所以他们也没有义务回答，所以责任不在开发商。”银华花园业主李先生等人也向笔者反映，在2011年该楼盘对外开售之时，开发商并未对购房者作出任何提示。

就银华花园业主陈先生、李先生所反映的问题，记者曾联系该开发商的一名张姓主管，该主管表示，楼盘信息在售楼之时一般已向购房者交代清楚，“不然他们也不会掏钱买房子”，并强调银华花园并非一个手续不齐全的楼盘，因此不该承担单方面取消交易的责任；但对于售楼部当时是否对业主发现土地使用年限“缩水”13年后提出退房要求、而定金被拒绝退还一事，该主管表示因其只是刚接手处理有关银华花园业主提出的质疑及诉求等事宜，因此“需要一定的时间去调查了解”。

律师说法

开发商有义务提供

楼盘土地使用证信息

广东保信律师事务所律师赖福庆认为，开发商有义务向购房者出示包括土地证、预售证、规划许可、施工许可等在内的楼盘信息，但以何种方式向购房者提供，则无定论。“有些开发商采取复印证件并且放大的形式，把复印件挂在售楼大厅。”他指出，就楼盘具备的出售资质而言，开发商必须具备包括土地证在内地相关合法证件及证明，但也消费者本身也需要提高维权意识，在买房之前将所有信息了解清楚。如果提出有关土地使用期限问题而没有得到明确答复、或者得到的答案与合同或者土地证的期限不一致，那么消费者需要注意保存证据，方便以后维权使用。

案例

2

碧翠华庭三期再陷“缩水”门

购房前后土地使用期限不一

就在近日银华花园陷入土地使用年限“缩水”风波之时，西区碧翠华庭业主袁女士也向笔者反映了购房后房屋土地使用证“无端缩水”的怪事。

据袁女士透露，两年前，她与家人在碧翠华庭看房之时，当时的售楼小姐明确表示该楼盘剩余土地使用年限为70年。按当时的日期计算，该楼盘土地使用期限应该到2079年为止。

而待袁女士拿到土地证时才发现，内文所注明的土地使用期限到2066年为止，与此前售楼小姐所透露的“70年”并不一致。而待袁女士与家人找到该售楼处询问原因时，被告知此前的售楼小姐已经辞职。

“问题是，我们当时还把购房合同交上去了，所以购房合同里面写的是多少年，我们也没有留意。”袁女士称，在办理房产证及土地证时，她曾被告知需要上交购房合同，而此前对于土地使用期限问题从未留意，因此也并不清楚合同中所标明的日期是售楼小姐所称的2079年，还是如目前土地证所注明的2066年。

笔者在国土资源局网络在线咨询平台上了解到，近日来自沙溪的杨女士也向国土局反映，其近日办下来的土地使用证所注明的土地使用终止日期（2068年）跟购房合同及商品房备案表里的终止日期（2074年）不一致，欲找相关部门查证而毫无头绪。笔者调查了解到，一手楼盘的土地使用年限问题在中山市消费者意识中几乎是个盲点，绝大多数购房者在看房时不会想到向开发商提出关于剩余使用年限的问题。

而根据袁女士提供的线索，笔者于6月27日联系了碧翠华庭售楼部，一名工作人员听明来意后表示多名经理目前处于开会、出差状态，并表示不方便透露相关负责人联系方式给媒体。随后，笔者留下了联系方式，对方称待负责人回来后再与记者联系；但截至本稿发出时，笔者并未收到有关负责人的回应。

律师说法

可根据备案合同

查实土地期限以便维权

广东保信律师事务所律师赖福庆认为，业主可根据备案合同关于对楼盘土地使用证的说明，与土地证中的期限作核实及对比，若确定合同中所标明的内容与土地证相异，消费者可进一步到相关部门查实出错环节，以便维权。一般而言，办理房产证需要业主提供一份备案的购房合同，但购房人手中最好保留一份合同原件(未经备案的就可以)，以备出现纠纷时使用。如果开发商坚持要回收合同原件，业主可以保留一份复印件。出现纠纷时，也可在房产档案中找到原件以供查询、取证。

土地使用年限并非公开信息，中山查档手续繁琐

市民呼吁开通权威房地产信息网站

一方面，基于自身的关注焦点不同，更多的购房者在购房前考量价位、地段、物管、配套及质量问题，而使得土地剩余使用年限成为盲点；另一方面，市民也普遍反映，土地使用年限的信息一般由开发商掌握，而由于中山目前尚无一个向市民无障碍全方位开放楼盘信息的平台，普通市民无法及时而有效地获悉有关土地使用年限的信息。从某种程度上来说，就中山而言，有关房屋土地档案信息一般为开发商所掌握，获悉全面的楼盘信息对于购房者来说较为被动。

现状：国土局查档“障碍”重重？

据笔者掌握的情况，目前，若中山市民想在购楼前获悉某楼盘土地剩余使用年限问题，需要前往国土资源局办证大厅、并具备一定的条件方能查询。

从国土资源局官方网站提供的查证指引，除政府、公检机关、法律援助人、银行、公证机构之外的普通市民，若要查询有关房屋土地使用期限事宜，一般必须满足以下条件：一，权利人为个人的，须出示权利人本人有效身份证明；二，权利人为单位的，须持单位介绍信（委托书）及查询人有效身份证明；三，个人委托他人查询，则需要持身份证明且提交经过公证的权利人委托书和证明文件，或者持身份证明且提交经过房地产权利人同意查询的证明文件、权利人的权利凭证和身份证明（境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或认证〈中文〉）。符合以上查询条件的，由国土局档案馆工作人员出具房地产产权登记结果证明、他项权利证明。

笔者日前也以普通市民身份从国土资源局办证大厅了解到，普通市民若要了解某个楼盘的剩余土地使用期限，除了需要出具身份证外，还需要出示楼盘开发商的介绍信。

“太麻烦了，简直就是障碍重重。中山老百姓获悉楼盘信息的渠道不够宽，不像广州，任何一个人上网查一下就一目了然。”银华花园业主刘晓华了解到查档程序后说。从获悉楼盘信息的便利程度而言，中山市商品住宅房的土地使用年限问题仍然是一个相对封闭的因素，而非房产市场中一个可以随时供购房者考量的公开信息。

未来：何时建立全方位信息发布平台？

据了解，中山市国土资源局曾在《2009年政府信息公开工作年度报告》中也提到了信息公开存在“公开的内容不够具体，信息分类不够细致”等问题；对此，有媒体曾报道该局作出“今后将更新政府信息公开目录和政府信息公开指南，同时加强门户网站建设和管理”的表态，明确强化房产信息管理的工作，也表示“计划建设存量房网上交易管理系统，系统将提供相应的网络平台，为卖房者、买房者和中介机构三方提供服务”。

但从目前的进度来看，从中山市国土资源局可以查询到的房产信息包括单位期限内的均价、商品房成交数量、预售证信息、楼盘销售情况等，而房屋的土地使用期限仍然是一个尚未对外开放的信息。

“中山什么时候可以跟广州一样，开通一个可以全方位发布楼盘信息的网站呢？”笔者从各大网站的乐居论坛中看到，有关开通中山版“阳光家缘”权威房地产信息网站的呼声极为强烈，跟帖者表示“羡慕嫉妒恨”。