上周，网上有传言珠海土地增值税预征率将从2%上涨到2.6%。市地税局也做出回应，称我市土地增值税预征率并非统一提高，而是视乎各个楼盘的售价及销售情况进行调整，此举是采纳市审计局今年年初的建议加大土地增值税征管力度。

对此，珠海房地产业内人士认为，上涨0.6个百分点从基数上来讲不算太大，但在目前市场不好，开发商资金紧张的情况下，此举将会给开发商带来一定的资金压力。

0.6个百分点上涨幅度不大？

据了解，目前珠海的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式——项目销售阶段，按月以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额，并多退少补。

但某发展商告诉记者，长久以来，珠海开发商在增值税清算阶段只有补交过，没有多退过。因此他认为，提高预征率还是存在一定合理性的。“为什么不是上涨0.5个百分点，而是上涨0.6呢？因为土地增值税的征收额是根据不同项目的利润实行累进制的。原先就是以0.2个百分点进行累进的。显然地税局是通过测算得出和结算数额更为接近的预征率的。”

此外，该发展商还认为，0.6个百分点对于开发商来讲不算太大的负担。“现在建筑成本上涨厉害，代理费都一个点了，开发商不也活过来了吗？0.6个百分点并不算什么。”

给现金流带来压力

然而，也有业内人士认为，0.6个百分点从基数上来讲不算太大，但房地产开发行业作为资金密集型行业，现金流有一定的预算。而土地增值税的预征不是在项目结束后征收的，而是按月以申报收入征收的，因此其突然增加势必给开发商带来不小的资金压力。

“目前双限+限贷，市场销售受阻，开发商的资金压力普遍很大。再调整土地增值税预征率，对资金压力大的开发商无疑是釜底抽薪。”某开发商告诉记者。

他还认为，网传的两三年前的楼盘都得补交这个政策，更是会对部分开发商带来很大的打击。当前很多项目的销售额一般都是数亿甚至上十亿，如果要追算，那势必要这些开发商一下子拿出两三百万甚至超过五百万的现金，这还是有相当大的难度。

“有些公司财务制度较为严格，原先的现金流预算都已经做好了计划。在预征率提高后，它很有可能无法一下子拿出如此多的现金。如果要再计划这笔钱，就必须通过董事会等层层审批，手续较为繁琐。”

另一业内人士也说：“现在市场情况不好，很多项目每个月的销售额其实也不大。所以提升0.6个百分点也许不会让他们多交多少钱。但从财务流程来讲，有时候往往就是那么一点钱就卡在那里了。”

业内人士还认为，资金压力进一步增加，无疑会降低开发商拿地的能力和意愿。“现在销售不好，提升0.6个百分点并不能增加多少税收。相对于土地出让的金额，这更是杯水车薪。而五月份刚刚有一宗挂牌土地成交，是三个月以来第一宗。土地市场刚有一点起色。因此在这个时候推出这个政策，时机其实不是太好。”某代理公司人士指出。

应对措施：降价or压缩成本？

在市场较好的时候，开发商资金较为充裕，有可能通过提价把增值税预征额转嫁给消费者。但在市场下行的时候，增值税预征率的提高只会使得开发商牺牲利润，降价促销以快速周转填补资金的缺口。

目前市场观望情绪浓厚，开发商涨价转嫁增值税几乎不可能。那么，开发商会降价促销快速回笼现金流以补因增值税预征率的提高产生的现金窟窿吗？

某开发商认为，部分开发商确实可以通过降价多卖几套房去填补这个缺口，但目前调控渐深，经过上半年的以价换量，很多楼盘已经没有降价的空间了。“今年市场持续降价已经使得开发商利润空间很小，而预征率提高更是进一步压缩了开发商的利润空间，因此再降价的空间其实已经不大。”

无法提价又无法降价，那么开发商将通过何种手段回笼现金流呢？“开发商不能降价促销，更不可能去再去借钱。他们可能会在其他方面压缩成本，比如从建筑成本入手。”某代理公司人士告诉记者。