时隔11月福州住宅用地首次拍出 土地市场逐步回暖

来源：八闽商会 | 发布时间：2012/6/13 | 浏览量：576

      福州已有11个月没有举行住宅用地拍卖了。在目前楼市频吹政策暖风的背景下，这场拍卖会被视为土地市场的风向标。

　　出乎很多人意料，昨日推出的两块地成功以高溢价率拍出。如仓山万达北侧58.58亩地块，去年7月曾流拍，去年底降价预申请推出又遭冷遇，昨却被市场追捧，经62回合竞价，以6.36亿元出让，溢价41.3%。而首山路20.56亩地块，经51回合竞价，以2.65亿元出让，溢价率高达97.8%。

　　在业内看来，福州拍土地再受热捧，说明福州土地市场正在逐步回暖，开发商对后市开始乐观起来。

　　现场

　　“拍卖会好久没这么热闹了”

　　昨天上午9：50，距离土地拍卖开始还有10分钟，但是拍卖现场已经座无虚席，连过道边的座位都坐满了观战的人群，很多晚到的业界人士只能站着，一位竞买人笑着说道：“福州土地拍卖会很久没有这么热闹了。”

　　一位业界人士在现场告诉记者，楼市低迷，福州谨慎推地，住宅用地推出有点试水的意思，未来福州推地的节奏和市场的接受度都可在这场拍卖会上看出方向。

　　据了解，昨天参加两幅地块竞拍报名的共有17家单位和个人，报名参加竞拍的不乏外地竞买人。

　　两度流拍的地块遭抢拍

　　或许是历史的巧合。去年7月11日，仓山区金山医院南侧、万达广场北侧58.58亩地块，起始价5.86亿元，因无人申请，无奈流拍。去年12月29日，福州市再度以预告申请的方式推出这幅地块，起始价5亿元，又因无人问津而不了了之。

　　此次，福州市再度推出该地块，起始价降至4.5亿元，且有一些优惠条款。比如，原来“该地块按住宅总建筑面积的10%配建公共租赁房，并由市政府指定的单位回购，回购单价按6500元/平方米确定”，这次，该条款为“配建公共租赁房回购单价按该地块成交楼面地价+建安成本(3000元/平方米)+3%的利润确定”。可见，政府对保障房的回购价提高了。

　　业界人士林先生表示，条件一再降低，说明政府推地谨慎，担心出现流拍的负面消息。

　　而昨天该地块的拍卖情况或许出乎很多人意料，经62回合竞价，该幅纯住宅用地以6.36亿元被福建杉林公司竞得，溢价41.3%，楼面地价7081元/平方米，亩单价1085.7万元，均高于前两次的竞拍起价。

　　虽然说该地块很多条件放宽了，但有一个条件却让很多竞买人捏把冷汗。根据竞买公告，宗地2012-02号地块竞得人应自土地出让合同签订之日起30日内支付全部土地价款。

　　业内资深人士林先生表示，“一次性拿出那么多钱，在目前楼市调控背景下，可谓条件苛刻！尽管如此，还能有人抢地，还能拍出高价，值得寻味。”

　　首山地块楼面价创该区域新高

　　与仓山万达北侧地块竞买不同的是，首山东侧地块拍卖可谓群雄逐鹿，共有12家竞买人举牌竞买，而且多次有竞买人以千万幅度加价，还出现了一次加价2000万元，可见各路买家对这块地的急切心态。

　　宗地2012-03号地块，位于仓山区，首山路东侧，省司法学校北侧；13704平方米(20.56亩)；商住地；容积率1.5以上不高于2.4。最终经过51回合竞价，以2.65亿元被福建中茂地产公司竞得，楼面地价8057元/平方米，亩单价1288.9万元。

　　8057元/平方米，这个数字已创下了该区域楼面地价新高。据了解，之前该区域曾出让过地块，楼面地价为5773元/平方米。一位业界人士称，“在仓山首山路段，这个价格比较高了”。

　　对于首山地块拍出高价，昨日，一位业界人士给记者算了一笔账，该地块13704平方米，容积率以最高2.4为计，可开发楼面面积为32889.6平方米。而根据公告，该地块的商业建筑面积不低于8000平方米且不超过10000平方米。

　　“商业面积占比将近三分之一”，林先生告诉记者，首山路新学生街附近，周边有很多大中专院校，客流量比较大，且商业比较成熟，商铺具有很高的投资价值，低层的商铺卖到3万元，市场接受度比较高。在林先生看来，综合考虑商业占比因素，8057元/平方米是一个相对比较合理的价格了。

　　“市场追捧总有他的原因，该幅地块小，总价比较低，市场接受度比较高。”一位业界人士评价道。

　　分析

　　福州或加快推地步伐

　　谈及昨天的两幅地块，林先生笑着说道，市场都听到了楼市暖风的信号，福州土地市场正逐步回暖。

　　业内分析称，昨日出让的两幅地块，区域优势明显，均位于成熟商圈旁边，配套成熟，集聚了大量的人气，且地块不大，总价偏低，因此容易受到市场追捧。

　　在业界看来，昨天的拍卖会或会加快福州市政府推地的步伐。“市场对土地还是有需求的，自然会增加政府推地的积极性。”一位业界人士表示。业界认为，政府近期或以暖场为主，有节奏地推地，区位好的小地块容易受到市场认可。而且一些手中没有土地的开发商和其他产业资金有可能介入房地产开发。

　　“福州市场在开发商眼里还是不错的，无论市场怎么调控，总有一定的去化量，消费能力比较强，且城市规模不大，住宅有一定的投资价值。”业内认为，在政策微调、资本市场宽松的暖风频吹的背景下，土地市场或逐步回暖。

　　土地市场全面复苏言之尚早

　　值得关注的是，昨日参加竞买的17家单位和个人，仅有个别熟悉的身影，福州房地产的“大佬”均未入场。采访中，业内人士分析称，一是昨天出让的地块小，或不合一些大开发商的胃口，另外就是很多开发商仓库里产品太多，钱都套在未销售的项目里，出钱购地仍比较谨慎。

　　“言之尚早，还有待观察”，省内房产专家刘福泉认为，土地好卖取决于两个因素，市场预期和开发商手头的资金。虽然目前资本和楼市频吹暖风，但是宏观经济仍有衰退迹象。在刘福泉看来，无论是调控还是资本政策，都不是控制楼市的根本力量，楼市和土地市场的最终仍要看宏观经济指标。

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　　N综合 王钊

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　　而股份制中小银行也还在观望状态。榕一家股份制银行相关人士表示，假如四大行会降，股份制银行也将跟进。

福州市今年首次土地拍卖会在市行政服务中心三层交易大厅举行。17家竞买人激烈争夺，两幅小地块成交价均超去年水平。

　　昔日流挂地块

　　经62轮竞价成交

　　12日上午9时许，土地拍卖会尚未开始，现场已座无虚席，17家竞买人早早到场并相互交流，等待拍卖会开始。去年7月11日，鳌峰片区P2地块成功拍出后，福州市一直没有举办土地拍卖会，两次拍卖会相隔整整11个月。因此，12日的拍卖会被众多业内人士高度关注，将之视为福州土地市场未来走向的风向标。

　　10时，拍卖会正式开始，首先拍卖的是宗地2012-02号，位于仓山区金山医院南侧、万达广场北侧，土地面积39050平方米(约合58.58亩)，土地用途为住宅用地，容积率1.0以上，2.3以下(含2.3)，建筑总高度不超过义序机场限高95米(含95米)，起始价为4.5亿元，起始楼面价5010元/㎡。

　　该地块共有3家竞买人报名角逐，其中91号竞买人是以个人名义参与竞拍，66号和8号竞买人都是地产商。竞买开始，每轮加价不低于300万元。91号竞买人率先举牌出价，但在第六轮竞价后就退出竞争，现场只剩66号竞买人和8号竞买人。双方交替出价，地价稳步上升，第四十五轮竞价，地价升至5.88亿元，而在去年7月11日，该地块流挂时的起始价为5.86亿元。

　　第五十轮竞价，地价已升至6亿元，现场响起一片掌声。

　　第六十轮竞价，现场拍卖师第三次提醒双方拿地有风险，竞买要冷静。

　　第六十二轮，66号竞买人福建杉林地产有限公司出价6.36亿元。随着拍卖师郑重落锤，这场拉锯战结束，两家竞买人已鏖战57轮。此时的参考楼面价为7081元/㎡，地块溢价率达41.33%。

　　时隔1年再次出让

　　纯住宅用地

　　宗地2012-02号是近年来为数不多的推向市场的纯住宅用地。据记者统计，去年该地块流挂后，福州市再没有推出纯住宅用地，直到将该地块再次推出。而福州市上一次成功出让纯住宅用地是在去年6月1日，距今已超过1年时间。

　　该地块要按住宅总建筑面积的10%配建公共租赁房，分为套型建筑面积45平方米、50平方米两种户型，建设比例分别按配建的公共租赁房总套数的60%和40%配置。配建公共租赁房回购单价按该地块成交楼面地价+建安成本(3000元/平方米)+3%的利润确定。回购款付款方式为：⑴取得项目预售许可证之日起10日内支付50%；⑵项目封顶之日起10日内支付20%；⑶余下购房款在竞得人办理产权初始登记并提供办理产权证的相关材料后，经市财政审结进行最终结算后支付。

　　紧接着出让的是宗地2012-04号，位于仓山区首山路东侧、福建司法学校北侧，土地面积13704平方米(20.56亩)，土地用途为商服、住宅用地，起始价1.34亿元。容积率1.5以上，2.4以下(含2.4)，其中商业建筑面积不低于8000平方米且不超过10000平方米。建筑高度50米以下(含50米)，并符合义序机场净空控制要求。

　　竞价一开始，就频频出现多家竞买人同时举牌的现象，记者现场统计，到场的17家竞买人中，12家都举牌争夺该地块。因为该地块加价幅度仅为100万元，多家竞买人都急不可耐地大幅度加价，2号竞买人加价1000万元，33号竞买人加价2000万元，78号竞买人加价1000万元……

　　37轮竞价后，现场逐渐冷静下来，只剩下9号竞买人和5号竞买人继续争夺该地块，其中9号竞买人是以个人名义参与竞价。双方力拼十几轮终于分出胜负。第五十一轮竞价，5号竞买人福建中茂房地产开发有限公司以2.65亿元成功拿下该地块，此时的参考楼面价为8057元/㎡，地块溢价率高达97.76%。

　　据悉，两地块商品住房套型面积120平方米以下住宅总建筑面积应占项目内商品住宅总建筑面积的70%以上。

　　业内人士称

　　福州土地市场复苏

　　到场参与拍卖会的业内人士告诉记者，福州土地市场基本上已经复苏。去年3月15日，与昨日拍出的04号地块处于相同区域的仓山区东升村周边67.56亩土地以起始价6.76亿元拍出，参考楼面价5773元/㎡，昨日04号地块的成交楼面价已经超过去年同区域地块的楼面价。02号地块去年推出时的起始价，也不及昨日的成交价。

　　12日到场的17家竞买人中，7家竞买人是以个人名义报名竞买，几乎占去竞买人的“半壁江山”，但在竞拍中都没有得胜。到场的房地产公司中，未见知名大型房地产商。业内人士分析，这主要是因为本次推出的地块体量小，总价不高，对小开发商和个人的吸引力较强，对大开发商吸引力不足。

　　对于溢价率较高的现象，业内人士认为，有3个原因：第一，两地块均有明显的区位优势，发展前景良好；第二，起始价定得低于市场行情，且总价不高；第三，刚需购房市场客观存在，给开发商拿地带来信心。

　　据了解，6月以来，许多重点城市的土地市场都呈现出复苏迹象，如6日上海成功出让8幅地块，79家房企参与竞拍，5幅地块溢价成交，最高溢价率达435.5%。

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