免·减·提·补·改·松·变·放·捆，这是当前全国30多个城市的“微调口诀”。自2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴、提高限价标准，甚至放松限购等。

在众多地方政府花样多变的“微调”举措中，既有成功的“功臣”，也有失败的“勇士”。面对着当前中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口的情况，微调的幅度和表现形式就显得尤为关键。

珠海进入“微调”时代

老盘（化名）是珠海新香洲一在售楼盘的营销经理，虽然身为开发商，但是对于珠海的楼市政策他几乎都是后知后觉。

就如此次豪宅盘重回网签的事情。当记者把这个现象告诉他的时候，他才恍然大悟，而他给出的第一反应就是“珠海楼市也在微调了。”

近段时间，楼市“微调”的字眼频繁出现在媒体报道中。而事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、沈阳等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策。

“珠海虽然没有出政策微调，但是实际上的操作已经比之前的尺度大了。”点燃一根烟，老盘开始向记者总结。“豪宅备案，说明限价已经没有之前那么严格了。”他认真地分析道，之前出的“双限令”就规定了这些豪宅项目是没有办法备案的。“但是现在你看网签备案的楼盘里面，有多少楼盘的价格是在11285元/平方米以下呢？”

记者统计了一下，在5月份有网签登记备案的23个楼盘中，其中楼盘销售价格在11285元/平方米以上的楼盘最少有11个。包括中信红树湾（楼盘资料）、海逸雍雅堡（楼盘资料）、双水湾（楼盘资料）、中海银海湾（楼盘资料）等几个售价在20000元/平方米左右的豪宅项目，也纷纷出现在上个月的网签数据中。

“这对于我们开发商来说就是一个信号，说明政府也在微调了。”老盘冷笑着说，上一轮银行首套利率优惠的微调，为珠海楼市带来了福音，不少楼盘都抢了一波刚需客。他负责的楼盘也是受益楼盘，五一前后他将价格调整到8000多元/平方米，单这一个活动就销售了40多套单位，为公司创收近5000万。

“你上次不是调侃了双限谁最受伤吗？就像你写的那样，政府和开发商都伤不起啊！”老盘哈哈地笑了起来，并偷偷地对记者说：“据说这一次是政府和开发商商量了，这些豪宅项目的备案只能慢慢放开，一下子放开就会导致数据猛增，那样就会引起别人的关注。”

老盘说，这些不过都是道听途说的八卦而已。但是政府最近频繁卖地的举动，让老盘觉得政府应该是急了。“用钱的地方多着呢，房地产调控已经让口袋干瘪瘪了，再不动，估计撑得很难受了！”

据珠海统计局公布的数据显示，今年1-4月份，珠海市商品房销售总量为56.94万平方米，同比降幅为13 .2%.而在土地出让方面，除了有几宗工业用地成交外，商住用地从挂牌到成交在前4个月几乎为零。

“希望政府能够把限购政策也像限价政策一样微调一下。”老盘笑着摇摇头，因为他觉得限价政策能动，限购政策就未必能动。

个性化微调全国蔓延

近段时间，“楼市微调”已经成为网络热门词汇，打开网页，即能搜出4 0 0多万个相关的页面。记者注意到，引发此轮“微调”反应最早的是首套房利率优惠方面。

2012年初，春节楼市依旧处于年前的萧条冷清局势当中，而全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先至少上浮10%的首套房贷利率，也开始回归到基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

在广州、北京、珠海等城市，首套房利率8.5折优惠甚至重出江湖。而当时，所有的房贷优惠都是在“差别化信贷政策”的掩饰之下。

市场分析人士认为，首套房贷利率的变化可以看做是总体调控从紧背景下的一次微调。“这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的‘宽松化’政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强了差异化信贷的政策而已。”

也正是在“促进刚需买房”的招牌之下，一系列的微调措施竞相出台，越来越多的城市也加入到了微调行列。

5月8日，扬州出台购买成品房的奖励政策：自7月1日起执行，扬州市市民购买90平方米及以下给予所购房屋合同价款6‰的奖励，90到120平方米5‰，120到144平方米4‰，执行期暂定一年。

5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。

像重庆这样利用公积金这一信贷调节手段的城市超过10个。厦门、济南、南昌、郑州、武汉都是后来重庆效仿的榜样。

据南都记者不完全统计，自2011年下半年以来，先后有北京、上海、广州、中山、芜湖、沈阳、珠海等30多个城市出台了微调政策。

“微调”的内容除了首套房贷利率优惠之外，还涉及了限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，合肥、南京、常州、芜湖等地则是放宽公积金贷款额度，中山则是直接上调限价目标，而长春对其购房落户进行的适当的放宽条件。“这些基本上可以认为是，‘社会福利’的政策，没有触及‘双限’的红线。”

针对全国正在蔓延的“微调”态势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文表示，种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整，正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来，加速调整，同时也正在探底、筑底，最糟糕的时点将在年内现身。

微调形式关乎成败

5月25日，有媒体报道称“传厦门楼市政策微调多类人群有望获再购房资格”，由于此举可能打破限购的禁令，立即引起了各方的普遍关注。不过厦门市国土资源与房产管理局当天即在官方网站发表声明称，该市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。

4天之后，同样的情节在湖南再次上演。

5月29日，多家媒体集中报道“湖南救市”的新闻，即湖南在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。不过，在随后的两天里，湖南省发改委等相关部门否认了房产政策微调的消息。

由此可见，虽然地方微调房产调控政策的热情颇高，但是在对待楼市政策“微调”方面，地方政府依旧是非常谨慎，态度非常低调。

云顶澜山（楼盘资料）营销经理叶植松对记者分析称，从目前来看，地方政府“微调”的办法很多，在税费等方面出台一些政策还是比较容易通过的，而一旦触碰到了限购这根红线，那么就很难通过了。

记者统计发现，在全国30多个“微调”的城市中，真正被叫停的城市其实只有包括上海、芜湖等5个，其余28个城市的微调政策仍在执行。比如5月初扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房，都未被官方否决。

业内人士分析，芜湖、佛山等地的“微调”失败在于它太过高调，放宽幅度太大，而对购房的限制范围等都没有太实质性的规定。

据悉，去年10月，佛山成为首个放松限购令的城市，对已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。然而不到一天的时间就以需综合评估政策影响，决定暂缓执行上述规定。

去年11月，成都放松购房者资格审查，过一周就被叫停，要求继续执行原有限购政策，如今又有芜湖政府超万元财政补贴“救市”，四天时间被叫停。

兴业银行首席经济学家鲁政委指出，今年房地产政策明显由2011年的坚决不允许放松，更多开始在“支持首套自住”、“支持成品房（全装修房）”、“金融支持实体经济”等各类名目下，出现了渐进放松。

太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示：“目前楼市微调的手段基本集中在刚需和部分改善需求方面，而放松限购的政策全部被叫停。”